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(2017-07-22)

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=土地の価格を決める基準とは?=

不動産価格と一口に言っても、様々な算出方法が有ります。
公表されている土地の価格には、路線価・公示地価・基準地価といった種類があり、それぞれの価格には違いがあり指標目的も異なります。では、自分が所有している土地の値段を把握したい場合はどの価格を基準にすればよいのでしょうか?

【土地の価格の種類】
土地の価格には以下の通り「路線価」「公示地価」「基準地価」「実勢地価」などが挙げられます。

《公示地価》
調査主体:国土交通省
意味目的:土地取引価格に対する指標
発表時期:地価公示法に基づく「標準地」の価格、その年の1月1日時点の価格を3月中旬頃から発表
価格水準:100

《基準地価》
調査主体:各都道府県
意味目的:土地取引価格に対する指標
発表時期:国土利用計画法施行令に基づく「基準地」の価格、その年の7月1日時点の価格を9月20日頃に発表
価格水準:100

《路線価(相続税路線価)》
調査主体:国税庁
意味目的:公示地価の80%程度の価格、相続税・贈与税計算に使われる
発表時期:7月上旬に発表
価格水準:80

《路線価(固定資産税評価額)》
調査主体:各市区町村
意味目的:公示地価の70%程度の価格、固定資産税を算出するための評価額
発表時期:3年に1回(※大きな都市部では毎年時点修正)
価格水準:70

《実勢価格》
実際に土地の取引が成立した価格 取引の都度(時価)土地は2つとして同じ土地が存在しないため、土地の実勢価格は実際に取引された価格になります。
先述した公示価格や基準地価が、実勢価格に近いであろうと考えることもできますが、土地の取引は、売主と買主の交渉によって変動するため、必ずしも近いとは限りません。また、実勢価格はリアルタイムの売買によって明らかになりますが、公示地価はその年の1月1日の時点の価格の為、どうしても実勢価格よりも遅れた情報になってしまいます。

※上記でいう価格水準とは、最も実勢価格に近いであろう公示地価を100とした場合の、その他の価格割合を表します。


=様々な価格が有りますが、実際に自分の土地の価格を知るにはどれが良いのでしょうか? =
上記で「公示地価」「基準地価」「路線価」等を紹介しましたが、いざ土地を売却する際に一番参考になるのはどの価格なのでしょうか?

一番参考になるのは「公示地価」と「基準地価」と考えるべきでしょう。「公示地価」「基準地価」の目的が「土地の取引の指標」であることから、この価格が参考になるのではないでしょうか。
ただし、首都圏などの土地の取引が活発な地域では、公示地価や基準地価をもとに売買価格が決定することはほとんどありません。その土地の需要に左右される部分が大きく、公示地価の数倍になることもあります。また、不動産の流通自体が少ない土地では、需要がないため公示地価を下回る場合もあります。  

このように、公示地価や基準地価であっても、必ずしもその土地の適正な価格とは考えにくいのが現況です。ただ、対象となる土地の価格が前年、前々年と比べて上昇しているのか下落しているのかなどの傾向は把握することができ、そういった指標の一つとして考えられるのではないでしょうか。


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